教學樓估價報告範例

A. 房地產估價報告怎麼寫

房地產資產評估報告或房地產估價報告一般都有個格式：

估價報告的規范格式
A.0.1 封面：
（標題：）房地產估價報告
估價項目名稱：（說明本估價項目的全稱）
委託方：（說明本估價項目的委託單位的全稱，個人委託的為個人的姓名）
估價方：（說明本估價項目的估價機構的全稱）
估價人員：（說明參加本估價項目的估價人員的姓名）
估價作業日期：（說明本次估價的起止年月日，即正式接受估價委託的年月日至完成估價報告的年月日）
估價報告編號：（說明本估價報告在本估價機構內的編號）
A.0.2 目錄：
（標題：）目錄
一、致委託方函
二、估價師聲明
三、估價的假設和限制條件
四、估價結果報告
（一）
（二）
…
五、估價技術報告（可不提供給委託方，供估價機構存檔和有關管理部門查閱等）
（一）
（二）
…
六、附??Br> （一）
（二）
…
A.0.3 致委託方函：
（標題：）致委託方函
致函對象（為委託方的全稱）
致函正文（說明估價對象、估價目的、估價時點、估價結果）
致函落款（為估價機構的全稱，並加蓋估價機構公章，法定代表人簽名、蓋章）
致函日期（為致函的年月日）
A.0.4 估價師聲明：
（標題：）估價師聲明
我們鄭重聲明：
1 我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和准確的。
2 本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。
3 我們與本估價報告中的估價對象沒有（或有已載明的）利害關系，也與有關當事人沒有（或有已載明的）個人利害關系或偏見。
4 我們依照中華人民共和國國家標准《房地產估價規范》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。
5 我們已（或沒有）對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘（在本聲明中應清楚地說明哪些估價人員對估價對象進行了實地查勘，哪些估價人員沒有對估價對象進行實地查勘）。
6 沒有人對本估價報告提供了重要專業幫助（若有例外，應說明提供重要專業幫助者的姓名）。
7 （其他需要聲明的事項）
參加本次估價的注冊房地產估價師簽名、蓋章（至少有一名）
A.0.5 估價的假設和限制條件：
（標題：）估價的假設和限制條件
（說明本次估價的假設前提，未經調查確認或無法調查確認的資料數據，估價中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響，本估價報告使用的限制條件）
A.0.6 估價結果報告：
（標題：）房地產估價結果報告
（一）委託方（說明本估價項目的委託單位的全稱、法定代表人和住所，個人委託的為個人的姓名和住所）
（二）估價方（說明本估價項目的估價機構的全稱、法定代表人、住所、估價資格等級）
（三）估價對象（概要說明估價對象的狀況，包括物質實體狀況和權益狀況。其中，對土地的說明應包括：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環境、景觀，基礎設施完備程度，土地平整程度，地勢，地質、水文狀況，規劃限制條件，利用現狀，權屬狀況；對建築物的說明應包括：名稱，坐落，面積，層數，建築結構，裝修，設施設備，平面布置，工程質量，建成年月，維護、保養、使用情況，公共配套設施完備程度，利用現狀，權屬狀況）
（四）估價目的（說明本次估價的目的和應用方向）
（五）估價時點（說明所評估的客觀合理價格或價值對應的年月日）
（六）價值定義（說明本次估價採用的價值標准或價值內涵）
（七）估價依據（說明本次估價依據的本房地產估價規范，國家和地方的法律、法規，委託方提供的有關資料，估價機構和估價人員掌握和搜集的有關資料）
（八）估價原則（說明本次估價遵循的房地產估價原則）
（九）估價方法（說明本次估價的思路和採用的方法以及這些估價方法的定義）
（十）估價結果（說明本次估價的最終結果，應分別說明總價和單價，並附大寫金額。若用外幣表示，應說明估價時點中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價，並註明所摺合的人民幣價格）
（十一）估價人員（列出所有參加本次估價的人員的姓名、估價資格或職稱，並由本人簽名、蓋章）
（十二）估價作業日期（說明本次估價的起止年月日）
（十三）估價報告應用的有效期（說明本估價報告應用的有效期，可表達為到某個年月日止，也可表達為多長年限，如一年）
A.0.7 估價技術報告：
（標題：）房地產估價技術報告
（一）個別因素分析（詳細說明、分析估價對象的個別因素）
（二）區域因素分析（詳細說明、分析估價對象的區域因素）
（三）市場背景分析（詳細說明、分析類似房地產的市場狀況，包括過去、現在和可預見的未來）
（四）最高最佳使用分析（詳細分析、說明估價對象最高最佳使用）
（五）估價方法選用（詳細說明估價的思路和採用的方法及其理由）
（六）估價測算過程（詳細說明測算過程，參數確定等）
（七）估價結果確定（詳細說明估價結果及其確定的理由）
A.0.8 附件：
（標題：）附件
估價對象的位置圖，四至和周圍環境圖，土地形狀圖，建築平面圖，外觀和內部照片，項目有關批准文件，產權證明，估價中引用的其他專用文件資料，估價人員和估價機構的資格證明等。

B. 估價報告怎麼寫啊

房地產估價報告
[封面標題]

項目名稱：
[房地產估價報告編號：
受託估價單位：
提交估價報告日期：

房地產估價報告
[正文報告]
第一部分 概述
[分標題]
1 估價項目名稱
2 委託估價方
聯系地址
聯系電話
法人代表 ***
聯系人 ***
3 受託估價方
聯系地址
聯系電話
法人代表
聯系人
4 估價基準日XXXX年XX月XX日
5 估價日期XXXX年XX月XX日至XXXX年XX月XX日
6估價目的
7 房地產價格定義
7.1 實際土地開發程度
7.2 設定土地工發程度
7.3 實際用途
7.4 設定用途
7.5 土地使用年限
7.6 土地價格內涵[指土地使用權價格、他項權力價格等] 拍賣價格
8 土地估價結果
估價對象總面積
單位面積地價 元/平方米
樓面地價 元/建築平方米
總地價
大寫
[當宗地數多於一宗時，土地估價結果可以用表格列出，表格格式參照[1997]國土[籍]字第69號]
9 土地估價師簽字
估價師姓名 估價師證書 簽字

10 土地估價機構
估價機構負責人簽字: (機構公章)
××××年××月××日

第二部分 估價對象界定
[分標題]
一、估價對象描述
1 土地登記狀況
1.1土地位置
1.2土地來源及其變革
1.3土地權屬性質及其權屬變更狀況
1.4地籍圖號
1.5宗地號
1.6土地用途
1.7土地面積XX 平方米
1.8四至 東臨XX，南沿XX，西至XX ，北XX
1.9土地級別
2 土地權利狀況他
2.1土地所有者
2.2土地使用者
2.3國有土地使用證編號
2.4共有土地使用者
共有使用權分攤面積
2.5他項權利類型人
他項權利權利人
他項權利義務人
其他
2.6土地使用權取得方式
土地取得時間 XXXX年
批准機關
土地批准使用年限
已使用年限 X年
剩餘年限 XX年 XX年
3 土地基礎設施狀況
宗地外基礎設施條件
宗地內平整狀
4 土地利用狀況
4.1建築物
建築物名稱
建築物用途
建築物耐用年限 已使用年限
建築層數 建築結構
建築面積 XX平方米 建築容積率 XX
4.2建築物細部說明
基礎
地板
牆
天花板
屋面
室內裝修狀況
4.3主要設備和安裝狀況
4.4其他構築物和附著物狀況
4.5規劃利用說明
規劃批准文件 規劃建築物用途 建築面積 平方米 限高 米左右
層數 層 容積率 綠化率
4.6土地利用的特殊說明
二、影響地價的因素說明
1 一般因素
1.1城市資源狀況

1.2房地產制度與房地產市場

1.3產業政策

稅收政策 是政府根據經濟和社會發展要求而確定的指導，制定稅收結合制度
1.4城市規劃與發展目標
城市性質 是政府根據經濟和社會發展要求而確定的指導，制定稅收社會制度和開展稅收工作基本方針很基本准則
城市發展目標
1.5城市經濟發展狀況
城市經濟結構布局
國民經濟生產總產值
經濟增長趨勢 上升
1.6社會儲蓄與投資
社會儲蓄水平
銀行利率 整存整取 一年
投資利潤率 投資和潤率= 和潤/投資額×100℅
社會投資方向與實施情況
2 區域因素
2.1區域概況
區域位置
區域人口
區域面積 平方米
區域經濟發展狀況
區域商服中心等級及影響
醫院、衛生設施狀況 中心醫院
文化、體育設施條件 健身房
其他公用設施 酒店 旅館 超市 學校
2.2交通條件

2.3環境條件 積極參與從我做起 優先發展經濟辦事指南，工作動態
2.4基礎設施條件
周圍道路類型、等級 省級道路 生活型主幹道
供水狀況 入戶
供電狀況 入戶
供氣狀況 入戶
供暖狀況 入戶
電訊狀況 入戶
排水狀況 入戶
2.5產業集聚規模
2.6規劃限制 樓宇前後間隔XX米, 左右XX米
3.1宗地位置
土地使用者
3.2土地實際用途
估價設定用途
3.3宗地形狀
臨街狀況
容積率
土地面積 平方米
3.4場地平整狀況
地基承載力
地形條件
地質條件
第三部分 房地產估價結果及其使用
[分標題]

一、估價依據
1. 《中華人民共和國圍城市房地產管理法》及《中華人民和國土地管理法》
2. 中華人民共和國國家標准GB/T50291-1999《房地產估價規范》
3. 中華人民共和國國家標准GB/T18508-2001《城鎮土地估價規程》
二、估價原則
1. 合法原則
2. 最高最佳使用原則
3. 供求原則
[具體估價原則的內容參見《規程》和估價報告規范格式文字式。]
三、土地估價
1.估價基本事項
1.1土地級別
基準地價
1.2土地開發程度
土地開發費用
2.估價方法
2.1估價方法 成本法 收益法 市場比較法
2.2估價方法選擇依據 收益法
四、估價結果和估價報告的使用
1.估價的前提條件

2.估價結果和估價報告的使用
2.1估價報告和估價結果的主要法律依據 《房地產估價規范》
2.2估價報告和估價結果的使用方向
2.3估價報告和估價結果的限制條件 有效估價結果有用時間為一年
2.4估價報告和估價結果的有效期限 本骨架報告應用的有效期為一年
3.其他需要特殊說明的事項
基本框架是這樣的，其他自己填寫，希望對你有幫助！

C. 房屋估價報告書的基本內容有哪些

估價報告書分為三部分：「文字部分」、「表格部分」和「附件部分」，其基本內容有：

1.開頭說明。包括一、估價目的，為何要進行此次估價；二、估價時間，所評估的房屋(標的)是哪年哪月哪日的價值；三、估價原則。

2.房屋的確認資料。即房屋的坐落、位置及其法定用途。

3.陳述房屋的使用狀態。使用狀態包括目前使用狀態、潛在使用狀態，以及評估人員對該房屋的最高和最有效使用狀態的意見。

4.現場有關資料。它指地區、城市、鄰近環境的資料和現場勘估資料。

5.所有權資料。最重要的是所有人的姓名和住址。

6.房屋(標的物)上的改良物狀況，如改良物的使用年限、折舊情況等。

7.有關說明。對評估中的困難、假設條件、未列入報告書中的內容、因缺乏資料而影響評估值等要加以說明。

D. 資產評估：論述如何評估我校2號教學樓的價值

教學樓，分析教學樓在市場上沒有可比實例，市場法不能使用。

教學樓是無利可圖的，所以不能用收益法來評估教學樓的價值。

因此，只能採用成本法來評估教學樓的價值。

重置成本－實物損失－功能損失－經濟損失＝評估價值

單位和個人在委託房屋土地資產價值評估時，應首先到有資質的房地產評估單位查閱，查閱有關文件。委託方出具《房地產估價書》，作為委託估價的依據。房地產估價單位無異議的，視為接受委託。當然，在出具《房地產估價授權書》之前，應明確收費標准，以達到通過性。其次，就要向估價單位提供估價房屋用地的相關資料。

(4)教學樓估價報告範例擴展閱讀：

有關的證明材料有：土地使用權和附圖，建築在地面上，產權證書和附圖，房地產他項權利登記文件、企業資質證書，新建、改建股份制企業主管部門的批准文件，取得土地使用權的，應當提供出讓方式或者出讓土地使用權出讓合同。

委託房地產的基本情況包括：房地產土地行政主管部門批準的文件、土地徵用和成本數據，規劃管理部門的批准文件，項目建議書、可行性研究報告、設計和有關部門批准，的發展規劃批准文件，市政設施和帶分隔符的數據調查。

投資，建設項目預算結算資料、商品房開盤預售許可證或預售價格及預售情況、土地估價的地形圖、綜合線路圖、總平面布置圖、平到建築的平面圖、估價結構地面圖、施工圖等評估所需的資料。

E. 求房地產評估報告範文

房地產評估報告範例

一、房屋產權人(單位)：×××

二、估價目的：拆遷補償價格評估

三、估價日期：二00二年四月八日到二00二年四月十五日

四、估價時間：二00二年四月十五日(趨於拆遷日)

五、估價依據

1.中華人民共和國《城市房地產管理法》

2.中華人民共和國國家標准《房地產估價規范》;

3.評估委託書：

4估價評估人員勘察了解的情況;

5.房屋所有權證(新北全字00311100號);

6.國務院《城市房屋拆遷管理條例》、《新鄉市城市拆遷賠償標准》。

六、估價原則：本評估報告在遵循公正、公平、公開原則的前提下，結合評估目的和評估物業具體情況，具體遵循估價時點原則、最高最佳使用原則、替代原則。

七、估價方法：根據估價的特點和實際情況，本報告採用市場比較法和收益還原法對拆遷評估房地產進行整體性評估，至於部分無證構築物、牆體及其佔用的土地已包含在內，未單列其價值。另外雖然在本報告中未完全採用新鄉市人民政府有關拆遷條例的補償指導價，這是因為待拆遷房屋的裝飾、裝修及層高未在指導價中予以考慮完全。本報告主要根據中華人民共和國國家標准《房地產估價規范》的精神進行評估。

八、估價結果

本評估以掌握的有關標的物的信息資料為依據，根據估價的目的，遵循評估程序，採用科學的估價方法，在認真分析資料的基礎上，經過周密的測算，並結合評估目的和評估經驗，經計算拆遷評估對象在估價時點的拆遷補償價格為：

人民幣小寫：206247元

大寫：貳拾萬陸仟貳佰肆拾柒元

九、評估價格有效期

本報告評估時效為半年，自二00二年四月十五日起生效。隨著時間的推移，房地產市場狀況和評估對象自身情況發生變化，評估對象的市場價值將發生相應的變化，評估結果也需做相應調整。

十、評估價格應用范圍

該評估報告結果僅供拆遷部門補償時參考，不做其它用途。

十一、估價的假設和限制條件

1.估價假設條件

我們評估的價值是現時價，及在估價時點對拆遷評估對象進行補償的參考價格，假設：

(1)有自願銷售的賣主和自願購買的買主;

(2)該物業可以在公開市場上自由轉讓;

(3)有一個適當的期間完成交易，可以通盤考慮物業性質和市場情形進行議價;

(4)不考慮特殊買家的額外出價。

2.限制條件

(1)對於房產的建築面積等有關收據，均以委託方提供的房產證為法律依據，對於土地面積委託方未提供有關土地資料。

(2)本報告中的拆遷補償價，是指估價結果專供拆遷人與補拆遷人協商被拆遷房屋補償價格的房地產估價，不包括搬遷補助費、拆遷非住宅房屋造成停產、停業的補償價格。

(3)未經評估單位書面同意，本報告的全部或部分及任何相關資料均不允許在任何公開發表的文件、通告或聲明中引用，本報告的解釋權歸評估單位所有。

十二、特別聲明

1.本評估報告中的分析、意見和結論是人們自己公正的專業分析、意見和結論，但受本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。

2.我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。

3.我們依照中華人民共和國國家標准《房地產估價規范》和國務院《城市房屋拆遷條例》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。

4.我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘，並對標的物現場勘察的客觀性、真實性、公正性承擔責任。但評估人員對評估標物的勘察限於標的物的外觀和使用情況狀況。除非另有協議，評估人員不承擔對評估標的物建築結構質量進行調查的責任，和其被遮蓋、未暴露及難於接觸到的部分進行檢視的責任。

5.沒有人對本估價報告提供了重要專業幫助。

估價分析說明部分

一、估價物概況
本報告評估的標的物為一座位於新鄉市勝利路XX號的房地產，房屋所有權屬於XXX，該人持有新鄉市人民政府頒發的房屋所有權證(新房權證字XXXXX號)，評估的具體范圍為房屋所有權證所載的建築物及部分與之配套的構築物及佔用范圍內的土地。

2.位置座落及環境狀況

評估標的物座落於新鄉市勝利路XX號(XX號與XX交叉口)，該房屋南臨XXX、北臨XX商業鋪面，門前為我市主幹道勝利路，屬新鄉市二級區段(按原劃分區域標准)該建築後面(即東側)為住宅房，監衛河河道。評估房地產屬於正在出租的營業性用房，地處新鄉市市級商業服務，房屋利用率極高，是理想的房地產投資、經商場所。

3.建築物基本狀況描述

評估標的物為一幢二層磚混結構建築物。建築時間為1981年，目前底層為出租商業經營場所，前牆粘貼古式仿磚瓷片，二層是前牆掛招牌，雙開玻璃彈簧門，一層地面鋪設花崗岩地板，牆壁貼紋布，頂層為輕鋼龍骨吊頂，後為了經營方便設方格木棚，門框已經裝飾修飾，並有磨砂單開門。二層目前為商業經營人的住所、屬於出租，地面鋪設普通地板磚，內牆888塗料抹平，部分粘貼壁紙，空間經磨砂玻璃隔開，予制過梁，現澆頂，二層設室外樓梯，由於該建築物曾改造過，為經營和使用方便，樓梯靠南及二層東牆已經全封閉(含頂層臨時)經評估人的現場勘測及調查了解，評估房產北牆長為8.35米，臨街前牆為6.45米，建築總面積(產權證)為78.90平方米於該幢建築物經過二次裝修使用及維護情況較好，根據新鄉市人民政府《房屋拆遷補償標准》之規定，房屋成新率為九成新。

二、估價程序

1.專業人員組織評估小組，擬定評估工作方案。

2.核定與估價對象有關的圖紙、資料等有關文件。

3.對評估標的物所佔地域、地形、地貌、位置、建築結構等進行勘察。

4.評估測算，撰寫提交評估報告。

三、評估方法的選擇

因目前市場上同類型房地產交易安全較多，選用市場比較法進行評估較好。又因為該營業房目前為出租收益房屋，所以又可以採用還原法進行評估，最後將上述兩種方法的估價結果加以權重並計算，便得出拆遷標的物的價格。

四、評估測算過程

(一)市場比較法

1.市場比較法公式：市場比較法是指在求取估價對象，房地產的價格時，將估價對象房地產與在較近時期內已經發生了交易的類似房地產加以比較對照，從已經發現交易的類似房地產的既知價格，修正得以估價對象房地產最可能實現的合理價格的一種估價方法，其基本公式為：

待估房地產價格=交易實例價格×交易情況修正×交易日期修正×區域因素修正×個別因素修正

2.選擇可比案例

經篩選，確定以A、B、C、D四個交易為可比案例。

案例

項目位置及所處區域類別用途建築結構所在層次交易時間售價

(元/平方米)

A平原路及勞動路交叉口營業磚混六層1-2/62000.43250

B勝利路與姜庄街交叉口營業磚混六層1/61999.83100

C人民路東段營業磚混六層1/62000.42900

D新鄉市舊城區東關大街營業磚混六層1/62000.82600

3. 估價計算

(1)交易情況修正

可比實例A、C、D的交易價格均屬產開發公司售價，價格較正常，可比實例B為非正常交易，應作適當修正，設估價對象的交易價格指數為100，得出可比實例A、C、D的交易價格指數為100，B的交易價格指數為95。

(2)交易日期修正

實例A、C、D的交易日期均為2000年，實例B的交易日期為1999年，由於近一年來2000-2001年房地產營業房銷售市場基本無變化，無需進行交易日期修正，設估價對象交易日期修正指導為100，則A、C、D交易日期修正指數為100，由於實例B發生交易時間較早，其交易日期修正指數為98。

(3)區域因素修正

因可比實例相對於估價對象在外部環境方面有所差別，如：地段、交通通達程度、繁華程度、居民區，周圍環境等因素各不相同，應將其修正。經比較分析，可比實例A位於勞動路與平原路交叉口，地段和繁華程度比評估對象稍強，周圍環境較適合經營，道路通達程度較好。可比實例B位於勝利路與姜庄交叉口，地段和繁華程度比評估對象較優，但交通通達程度不如評估對象，周圍環境和評估對象相似。可比實例C位於人民路東段，地段和繁華程度不如評估對象，但交通通達，可比實例D位於原新鄉市舊城區東關街，地段、繁華程度和交通通達程度不如評估對象，所處居民區這一因素比估價對象較優，設估價對象所在地段區域因素修正指數為100，通過列下表分析，得出可比實例A為105、B為106、C為97、D為89.5。

區域因素修正表

區域因素權數估價對象實例A實例B實例C實例D

地段0.1100110110110110

交通通達程度0.21001109510085

繁華程度0.41001051109085

居民區0.1100100110110115

周圍環境0.21001051059580

小計11021051069789.50

<4>個別因素

因構成房地產本身的使用功能，質量好壞等因素方面的差異所產生的價格差別，如臨街狀態、建築結構、裝飾裝修，使用性質、面積、形狀等各有不同，從而影響交易價格。經比較分析，A、B、C、D都為未經裝修的新建房屋，其結構都比估價對象優，使用性質都是營業出租，面積及形狀都比估價對象好。設估價對象的個別因素修正指數為100，通過列下表可得出A、B、C、D的個別修正因素指數分別為118、115、110、109。

個別因素修正系數表

個別因素權重估價對象實例A實例B實例C實例D

建築結構0.3100140140140140

裝飾裝修0.210095959595

使用性質0.2100100100100100

臨街狀態0.21001201109085

面積形狀0.1100130120110110

小計1100118115110109

<5>比准價格計算

根據市場比較法計算公式，比准價格計算如下表：

項目交易價格交易情況修正交易日期修正區域因素修正個別因素修正比准價格

(元/平方)

A3250100/100100/100100/105100/1182623

B3100100/95100/98100/106100/1152731

C2900100/100100/100100/97100/1102718

D2600100/100100/100100/89.5100/1092655

由於以上四個比准價格較接近，求其算術平均值即為對象價格：

2632+2732+3718+2655

估價對象單價=———————————=2682元/平方米

4

估價對象價格=2682×78.9=211609

<二>收益還原法

1.收益還原法(稱收益法)是一種運用恰當的還原利率，將未來的純收益折算為現值的估價方法，其基本公式為：

V=a/r[1-1/(1+r)n]

式中：V為房地產價格

r為還原利率

n為未來可取得收益的年限

運用此方法評估時，其純收益和還原利率的確定十分關鍵，在確定純收益時，我們既考慮物業的實際，更考慮物業的客觀收益，即排除實際收益中屬於特殊的、偶然的要素後所得到的一般正常收益。

2.資料的收集及參數的選擇

通過調查，分析收集有關資料如下：

(1) 按照新鄉市不同區段房屋租賃狀況，測算房屋租金水平，確定房地產總租金2300元。

(2) 房地產稅(房產稅、營業稅、城建稅教育費附加)取提總收入的17.5%。

(3) 修繕費按房屋現值的3%。

(4) 年折舊費按房屋重置價的1.5%計算。

(5) 保險費為房屋現值的3‰。

(6) 管理費按年租金的3%計算。

3.計算總收益=12×2300元/月=27600元

4.計算總費用

(1) 房地產稅

房地產稅=56400×17.5%=4830元

(2)管理費：

管理費=56400×3%=828元

(3)修繕費：

房屋折舊費=830元/平方米×1.5%×21×78%=20628平方米

房屋現值=830×78.9-20628=44859元

修繕費=44859×2%=897元

(4)折舊費:

折舊費=830×1.5%×78.5=982元

(5) 保險費:

保險費=44859×3%=134元

(6) 總費用:

總費用(1)+(2)+(3)+(4)+(5)=4830+828+987+982+134=7671元

5.年純收益

年純收益(a)=年總收益-年總費用=27600-7671=19929元

6. 確定房地產的綜合還原利率

還原利率的確定我們採用安全利率加風險調整值的辦法確定.根據中國人民銀行近期發布的一年定期存款利率(安全利率)1.89%，按照影響評估對象的各種社會經濟因素確定低風險下的土地風險調整系數為7%，房屋風險調整系數為8%，利用公式：

風險調整系數=Xγ1+Yγ2

其中X為土地價格在房地產價格中的比重，Y為房產價格在房地產價格中的比重。

風險調整系數=7%×0.6+8%×0.4=7.4%

γ=安全利率+風險調整系數=1.89%+7.4%=9.29%

7. 計算房地產價格

選用計算公式

a1

V=— × [ 1 ————— ]

r(1+r)n

n為房屋使用年限，該拆遷評估房屋為磚混結構，非生產用房按規定經濟耐用年限為50年，該房屋建於1981年，已使用21年，則尚可使用年限n=50-21=29。將上述有關參數代入公式可得：

1191

V=——— × [ 1 ——————— ]=198204

9.29%(1+9.29%)29

(三)通過以上兩種估價方法的不同運用，用市場比較法評估得出的房地產價值為211609元，用收益還原法評估得出的房地產價值為198204元。根據房地產估價規范的要求，取市場比較法估價結果權重值為0.6，取收益還原法評估結果權重值為0.4，綜合得出評估房地產價值為：

211609×0.6+198204×0.4=206247

F. 房地產估價結果報告怎麼寫

房地產報告分為結果報告和技術報告
估價結果報告
（一）估版價委託人；（二）估價機構；（三）估價目的權；（四）估價對象；（五）估價時點；
（六）價值類型；（七）估價依據；（八）估價原則；（九）估價方法；
（十）估價結果；（十一）估價人員；（十二）估價作業日期。
房地估價技術報告
（一）估價對象實物狀況描述與分析；（二）估價對象權益狀況描述與分析；
（三）估價對象區位狀況描述與分析；（四）市場背景描述與分析；
（五）估價對象最高最佳利用分析；（六）估價方法適用性分析；
（七）估價測算過程；（八）估價結果確定。
房地產估價方法：市場法、成本法、收益法、假設開發法
建議看看看一些資料
房地產估價報告評審標准（試行）
房地產估價師執業資格考試用書（房地產估價案例與分析）
還有房地產是按照不同目的寫不同報告，特別是抵押版本。，動遷版本